La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, adoptée en 2014 tend à équilibrer les relations entre propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier.
Entrée dans un nouveau logement
Pour louer un logement, il est possible de passer soit par une agence immobilière soit directement par un propriétaire bailleur. Dans les deux cas, la loi Alur leur impose plusieurs règles à respecter dans un souci de transparence et de sécurités des locataires.
Le Bail
La loi a instauré un modèle type de contrat de bail. Ce modèle contient les clauses essentielles dont la loi et la réglementation imposent la mention. Il sera toujours possible d’y ajouter certaines clauses. Il vise à encadrer les clauses du bail, notamment celle sur l’état des lieux ou encore le montant du loyer permettant de renforcer la protection du locataire et d’améliorer les rapports entre propriétaire et locataire.
Pour voir le modèle du bail et voir les mentions obligatoires : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920
Le dépôt de garantie
Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. La loi Alur vient limiter le montant du dépôt de garantie pour les logements meublés à 2 mois de loyer hors charges. Pour les logements vides, le montant du dépôt est de 1 mois de loyer hors charge. Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail.
L’état des lieux
La loi Alur a instauré un modèle d’état des lieux. Elle prévoit les différents points obligatoires qu’il doit contenir :
- Le type d’état des lieux : Entrée ou Sortie
- La date de son établissement
- L’adresse complète du logement
- Le nom et l’adresse de chacune des parties (siège social si le bailleur est un professionnel)
- Le détail de tous les moyens d’accès à l’ensemble des locaux (communs et privatifs)
- Une description précise de chaque type de revêtement (sol, mur, plafond) ainsi que son état. Ceci peut s’accompagner de commentaires écrits, de croquis, ou bien de photos/vidéos.
- La signature de toutes les parties
Bon à savoir : le locataire dispose de 10 jours à partir de son arrivée dans le logement pour modifier l’état des lieux. Il doit s’adresser au bailleur par lettre recommandée. Cependant, le chauffage fait exception : le locataire pourra modifier un mois après le début de la période de chauffe.
L’encadrement des loyers
Un nouveau principe d’encadrement des loyers est instauré sur certaines zones appelées « zones tendues ». Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle la demande en logement est importante au regard de l’offre. Par exemple, Paris ou encore Lille font parties des villes situées en zone tendue.
Pour connaitre si votre logement fait partie de cette zone : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
Lorsque le logement est en dehors de cette zone, le loyer est librement fixé par le bailleur. Alors que lorsqu’il est dans l’une des agglomérations de la zone tendue, le loyer doit être fixé dans la limite du loyer appliqué au locataire précédent (sauf si le logement n’a encore jamais été loué). En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire peut saisir la commission de conciliation.
Prendre congé du logement
Le préavis
Normalement le préavis était de 3 mois. La loi Alur a instauré de nouveaux cas permettant au locataire de bénéficier d’une réduction (de 3 mois à 1 mois) de son délai de préavis pour quitter le logement. Cela sera possible pour :
- Les villes situées dans les zones tendues
- Aux personnes qui touchent l’AAH
- Toutes les personnes dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie doit également comporter les informations suivantes :
- L’adresse du nouveau domicile du locataire
- La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
- Et l’évolution de l’état de chaque pièce depuis l’état des lieux d’entrée
La restitution du dépôt de garantie
La restitution doit être faite dans le mois qui suit la fin du contrat de bail sous réserves émises sur l’état des lieux de sortie. Si la restitution n’est pas faite dans le temps imparti, il y aura pénalité de retard de 10% du dépôt par mois de retard.
Bon à savoir : Lille fait partie des agglomérations des zones tendues, dès lors pour toutes locations, les locataires ont droit a un encadrement du loyer et à un préavis de 1 mois.
L’Huissier de Justice est compétent en droit immobilier, notamment pour la location, la copropriété, les constats. Ainsi, pour plus de sécurité juridique, il est possible que le bail soit fait par un Huissier ou encore que l’état des lieux d’entrée et de sortie également.